Un approfondimento su un tema di scottante attualità, elaborato dall’avvocato Mario Martinelli e dal collega Francesco Pocorobba, dello studio Gbmr di Padova, componente della rete professionale Lpteam.

Si immagini una situazione concreta, purtroppo non rara: un locatore desidera riottenere la disponibilità del proprio immobile, ma l’inquilino – magari da mesi – è affetto da una grave patologia, da una disabilità, è ricoverato in ospedale o versa in condizioni di salute talmente critiche da non poter nemmeno comunicare. Come si conciliano, in questi casi, il legittimo diritto del proprietario a rientrare in possesso del bene e la tutela della dignità e della salute dell’inquilino?

In questo parere viene esaminata la possibilità, e soprattutto i limiti concreti, di procedere allo sfratto – sia per finita locazione che per morosità – nei confronti di un soggetto affetto da una grave patologia.

In ambito civilistico, il contratto di locazione attribuisce al conduttore il diritto di godimento dell’immobile per tutta la durata stabilita nel contratto, mentre al locatore è riconosciuto il diritto a percepire il canone pattuito e, alla scadenza, a ottenere il rilascio dell’immobile. Lo sfratto, nelle sue due forme principali – per finita locazione o per morosità – è lo strumento che consente al proprietario di tutelare questo diritto quando il conduttore non libera spontaneamente l’alloggio.

Tuttavia, quando entrano in gioco gravi problematiche di salute, come una malattia terminale o condizioni cliniche che rendano impossibile il trasferimento, il diritto del locatore si scontra con altri diritti fondamentali tutelati dell’ordinamento, quali la tutela della persona, della salute e della dignità umana.

Alla luce di questo delicato bilanciamento, è opportuno analizzare le due principali ipotesi di sfratto, a partire da quella per finita locazione.

Alla scadenza del contratto il locatore ha pieno diritto di non procedere al rinnovo e di agire in giudizio per ottenere lo sfratto del conduttore, anche qualora quest’ultimo sia infermo, purché rispetti i termini e le modalità di disdetta previsti dal contratto.

Tuttavia, se l’inquilino è affetto da una malattia grave o in condizioni cliniche critiche, la legge non lascia spazio a un’esecuzione “cieca” del provvedimento. In particolare, è in sede di esecuzione forzata – ossia quando l’Ufficiale giudiziario si presenta per liberare l’immobile – che si procede a un’attenta verifica delle condizioni concrete presenti sul luogo. Se il conduttore si trova in una situazione tale da non poter essere trasferito senza rischi per la salute o con modalità lesive della dignità, l’esecuzione del provvedimento giudiziario – lo sfratto – può essere sospesa. L’art. 6 del D.lgs. 9 dicembre 1998, n. 431 (cd. Legge sulle locazioni abitative), prevede, infatti, che il rilascio degli immobili possa essere differito fino ad un massimo di diciotto mesi nel caso in cui l’inquilino – o uno dei componenti del suo nucleo familiare – sia portatore di handicap o malato terminale.

In alternativa, quando il problema riguarda il mancato pagamento del canone, la situazione si configura sotto un diverso profilo giuridico; in tal caso, infatti, il locatore può promuovere uno sfratto per morosità, chiedendo la risoluzione del contratto e il rilascio dell’immobile.

La presenza di una malattia grave non elimina lo stato di morosità, né impedisce automaticamente la convalida dello sfratto. Tuttavia può incidere sotto altri profili, sia sul piano della valutazione dell’inadempimento, sia sulle conseguenze processuali. In particolare, in sede di convalida dello sfratto, il conduttore ha la possibilità – se ricorrono determinati presupposti – di chiedere l’applicazione del cosiddetto termine di grazia. Si tratta di un istituto previsto dall’ordinamento (art. 55 della L. 392/1978), che consente al Giudice di concedere al conduttore un termine, fino a un massimo di 90 giorni, per sanare la morosità. Durante tale periodo, l’inquilino può versare le somme dovute, comprensive di interessi e spese legali, evitando così la risoluzione del contratto e lo sfratto.

La malattia grave può assumere rilievo proprio in questa fase: qualora la condizione sanitaria abbia effettivamente inciso sulla capacità dell’inquilino di adempiere nei tempi ordinari, il giudice può valutare la richiesta di termine di grazia con particolare favore. Ad esempio una lunga ospedalizzazione, l’interruzione improvvisa dell’attività lavorativa per motivi di salute o l’insorgenza di spese mediche urgenti possono essere elementi che giustificano l’adozione di questa misura eccezionale.

Si osservi, tuttavia, che è da escludere, in linea generale, che lo stato di malattia possa fungere da causa di giustificazione dell’insolvenza, salvo che l’inquilino riesca a dimostrare un nesso eziologico diretto e inevitabile tra la patologia e l’impossibilità assoluta di adempiere (es. perdita di reddito improvvisa e totale, assenza di supporto familiare, incapacità giuridica temporanea o permanente). Esplicativo, sul punto, è l’art. 2 del d.l. n. 102/2013, che definisce i criteri di “morosità incolpevole”, intendendo con tale espressione la “perdita o la consistente riduzione della capacità reddituale” determinata, per quanto ci occupa, da “malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessità dell’impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali”.

In ogni caso, ciò non preclude l’accertamento giudiziale della morosità, bensì può incidere unicamente nella fase esecutiva, dove si potranno valutare eventuali sospensioni o dilazioni del rilascio, ma non impedire – di per sé – il riconoscimento della morosità e la cessazione del rapporto locativo.

In conclusione, pur potendo giustificare sospensioni temporanee e interventi assistenziali, la presenza di gravi patologie non consente di evitare definitivamente lo sfratto. Il diritto del locatore a riavere l’immobile resta valido e tutelato e la legge prevede strumenti per bilanciare le esigenze delle parti senza escludere l’esecuzione dello sfratto quando prevista. È dunque fondamentale affrontare questi casi con prudenza e sensibilità, senza però perdere di vista il rispetto delle norme che regolano la proprietà privata.