Un importante approfondimento, elaborato dall’avvocato Mario Martinelli e dal collega Francesco Pocorobba, dello studio Gbmr di Padova, componente della rete professionale Lpteam.

Il regime della “cedolare secca” sui redditi derivanti dalla locazione di unità immobiliari ad uso abitativo è disciplinato dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, il quale consente al locatore di optare, in luogo dell’IRPEF e relative addizionali, per un regime di tassazione agevolato e semplificato.

L’applicabilità di tale regime fiscale, tuttavia, conosce dei limiti: il comma 6 del suddetto art. 3, infatti, esclude dall’applicabilità della cedolare secca le locazioni “di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni”.

Tale norma, tuttavia, è al centro di contrasti interpretativi.

L’Agenzia delle Entrate, infatti, con la circolare n. 26/E del 1° giugno 2011 si è fatta sostenitrice di una tesi restrittiva, che esclude da tale agevolazione chiunque, sia locatori che conduttori, abbia personalità giuridica (società di persone, di capitali, enti) o effettui la locazione nell’esercizio dell’attività di impresa, e ciò anche quando l’immobile sia destinato ad uso abitativo.

Di altro avviso la Corte di Cassazione che, con pronuncia n. 12395 del 7 maggio 2024, ha statuito che la natura giuridica del conduttore non può precludere l’opzione per la cedolare secca se l’immobile è destinato ad uso abitativo.

Secondo la Cassazione, infatti, non solo il tenore letterale della norma, ma anche la sua ratio, portano a ritenere che l’esclusione di cui all’art. 3 comma 6 debba essere riferita al solo locatore nell’esercizio di una attività d’impresa, “restando, invece, irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione, laddove ad uso abitativo, alla attività professionale del conduttore”.

Il locatore, dunque, potrà optare per il regime della cedolare secca anche quando conceda in locazione l’immobile ad un imprenditore o una persona giuridica nell’esercizio della sua attività professionale.

Nonostante la Cassazione abbia ribadito la propria interpretazione anche con le sentenze 12076 e 12079 del 2025, l’Agenzia delle Entrate non ha aderito al principio espresso, considerato “non rappresentativo di un orientamento consolidato”.

Il Parlamento ha quindi presentato un’interrogazione al Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF), chiedendo “quali iniziative si intendano applicare per garantire l’applicazione uniforme della normativa”.

Il Ministero, pur prendendo atto dell’interpretazione della Cassazione, ha segnalato lo sviluppo di contrasti giurisprudenziali, soprattutto nei gradi di merito, ritenendo dunque opportuno “attendere la formazione di un consolidato indirizzo interpretativo”.

È dunque intervenuta nuovamente la Cassazione che, con Ordinanza n. 30016/2025, ha rimesso la questione alla valutazione delle Sezioni Unite, evidente manifestazione della volontà di assumere una decisione definitiva e uniforme, anche al fine di superare le attuali divergenze tra prassi dell’Amministrazione e orientamento di legittimità.

In conclusione l’attuale panorama normativo e giurisprudenziale relativo alla cedolare secca applicata a contratti di locazione abitativa con conduttore imprenditore è costellato da incertezze, ma in evoluzione.

Il recente rinvio alle Sezioni Unite potrebbe rappresentare un passo importante verso una soluzione consolidata della controversia.

Tuttavia sarebbe preferibile che fosse lo stesso legislatore a fare chiarezza, posto che qualsiasi decisione della Suprema Corte, seppur a Sezioni Unite, non avrà efficacia erga omnes, ma solo tra i contendenti.