L’Avv. Roberto Bianchin dello Studio Legale Associato Martinelli & Bianchin, membro di LPT, coltiva da anni un rapporto di collaborazione con lo Studio Dolce & Lauda, di Francoforte sul Meno, con il quale ha gestito per diverso tempo procedimenti di separazione e divorzio di cittadini italiani residenti in Germania. Tale rapporto di collaborazione trova tuttora riscontro attraverso gli incontri annuali che lo Studio Dolce & Lauda organizza in Italia, ai quali partecipano avvocati e altri professionisti che collaborano con lo Studio tedesco.
Il 20 Aprile 2018 si è infatti svolta a Cetona (SI), su iniziativa dello Studio Dolce & Lauda in collaborazione con ITKAM Camera di Commercio Italiana per la Germania e lo Studio Nicolini Commercialisti Associati, un convegno a tema “Spunti di diritto internazionale privato tra Italia e Germania”, al quale ha avuto modo di partecipare anche l’Avv. Bianchin.
Uno dei punti di maggiore interesse è stato il tema relativo al diritto immobiliare tedesco e agli investimenti in Germania, con un intervento del dott. Giovanni Gelardi, Docente di diritto italiano alla J.W. Goethe Universität di Francoforte sul Meno.
L’intervento del dott. Gelardi ha messo in luce le differenze procedurali tra il diritto italiano e quello tedesco relativamente alla procedura di acquisto di un immobile.
In Germania infatti il trasferimento della proprietà si perfeziona con la sola trascrizione del libro fondiario e non solo con l’accordo delle parti come in Italia: quindi in Germania la trascrizione non ha solo fini pubblicitari. Si parla in tal senso di “principio di astrazione” (Abstraktionprinzip), in forza del quale il negozio causale di tipo obbligazionario e il negozio reale di trasferimento sono due entità giuridiche autonome, a differenza del sistema consensuale vigente in Italia, in forza del quale i contratti inerenti una vicenda traslativa determinano l’effetto del trasferimento in forza della manifestazione del consenso.
In Germania, quindi, Il trasferimento reale della proprietà avviene con il consenso reale delle parti (Auflassung) e inoltre con una iscrizione della modifica dello stato giuridico nei registri immobiliari (Grundbuch), che viene tenuto localmente presso la Pretura (Amstgericht) di competenza.
Il prezzo della compravendita non viene pagato in sede notarile, ma successivamente al rogito, dopo che il notaio ha ottenuto le eventuali necessarie autorizzazioni e ha richiesto nel libro fondiario una iscrizione a favore dell’acquirente (Auflassungsvormerkung). Successivamente a tale iscrizione il notaio comunica alle parti che il prezzo di acquisto potrà essere versato secondo i termini e le modalità previsti nel contratto. In seguito al pagamento del prezzo il notaio procede quindi alla trascrizione definitiva del passaggio di proprietà. Grazie a questo procedimento, vi è indubbiamente una garanzia ben maggiore per la parte acquirente a salvaguardia di altre iscrizioni negative eventualmente eseguite da terzi.
In Germania a garanzia di un mutuo non si usa mai l’ipoteca come in Italia, bensì il debito fondiario (Grundschuld). Quest’ultimo è molto più flessibile dell’ipoteca, in quanto può essere utilizzato anche per un nuovo credito, una volta che quello originario si è estinto. Proprio per questo motivo molti proprietari di casa non richiedono la cancellazione del Grundschuld una volta estinto il debito, in quanto si riservano di utilizzarlo per un nuovo credito.
Infine, nella procedura di acquisto immobiliare in Germania non trovano neppure spazio le proposte irrevocabili di acquisto, così tanto utilizzate in Italia (in modo sempre più pressante a discapito degli interessi del promittente acquirente). In Germania a volte può venire richiesta la sottoscrizione di una prenotazione (Reservierung) da parte dei mediatori. Anche i contratti preliminari sono utilizzati molto raramente in Germania e hanno validità solo se stipulati in forma notarile. In Germania, quindi, il negozio obbligazionario deve assolutamente essere fatto per atto pubblico, pena la nullità.
